新政出招：二套房贷收紧置业巧应对三法
近日，各银行进一步收紧二套房贷的消息再次传出，购买二套房门槛再次提高。那么，消费者购第二套房怎样“融资”及节省成本呢？“链家地产”市场分析师张月认为，对于有可能受到第二套房贷政策波及的消费者来说，二次置业时，主要推荐以下三种方法：
>>方法一“赎一贷二”
推荐指数：★★★
部分银行对“二套房”的认定标准是：仍有房贷未还清，购买第二套房时将执行二套房贷政策。
对此，置业者可筹款将第一套房解押，再申请第二套房贷款，这可参照第一套房贷款政策执行。只是该法仅限第二套房贷款额度远大于第一套房的贷款余额，且操作周期较长，第一套房解押再抵押过程也较繁琐，因此该方法不能广泛适用。
>>方法二选择组合贷款
推荐指数：★★★★★
对商业贷款购买第一套房，公积金贷款购买第二套房的情况，第二套房贷一律按照公积金贷款相关政策执行，而当前公积金贷款政策基本仍是低息低首付。张月认为，尽管组合贷款的周期相对商贷为长，但基于长远成本的权衡，二套房置业者也不妨考虑组合贷款。
>>方法三争取优质客户名额
推荐指数：★★★★
个别银行尤其是中小银行，对自己的优质客户或重点客户，在第二套房政策上相对宽松得多。例如，有的银行对白金卡客户就可适度放松要求，而成为白金卡客户相对于当前普遍较大的贷款额，要容易得多。因此，“链家地产”市场分析师张月认为，第二套房贷置业者在贷款前打听清楚各银行具体的相关政策，再对症下药，也许可以曲线减少成本负担。
4月21日晚，中国银监会银行监管部主任杨家才针对二套房认定问题给了市场各方一个明确的说法，他表示第二套住房将以房屋数量为认定标准，以家庭（借款本人、配偶和未成年子女）为单位。在对“以房为限、以家庭为单位”的二套房认定新规的解释中，杨部长也明确指出，对那些购房自住和改善性购房的消费者，在卖出现有住房之后，再购买新房时，只要能够提供相关材料证明自己眼下手中并无房产，就完全可以享受首套房贷的一系列金融优惠。
二套房认定新规在着力打击以投资投机为目的的炒房客的同时，也在很大程度上照顾到了购房自住和改善性购房群体的合理购房需求。由于购房自住和改善性购房群体的刚性需求大量存在，所以在新规出台不久，便有不少购房者为在置业升级时享受到一系列金融优惠，已经采取了“先卖后买”的方法。据我爱我家各门店最近一段时间反馈的数据表明，这种先把现有住房卖出，再购买住房的人群数量增幅在20%左右，未来这个增幅有可能还会有继续增加的趋势。其原因有三点：
第一，购房自住和改善性购房群体的刚性需求大量存在。
第二，新政新规对投资投机的炒房客的打击，使得市场上的待售房源大量增多，而且房价有明显的下降趋势。这部分渴望置业升级的购房者，一旦房价降到他们的心理预期，他们便会果断出手。
第三， 最重要的原因还是在于“先卖再买”可以享受到首套房贷的一系列金融优惠。
新政存量房贷利率优惠缩水 房贷断供风险增大
●据分析，中行“单兵突进”调整优惠或只是释放信号警告炒楼者
●房贷合同多未明确规定“优惠幅度调整”，各行皆说“不好擅动”
“中行率先宣布调整存量房贷利率优惠”这一消息，成为近日房产新政出台后关注的一个焦点。尽管广东中行暂未执行新政，其他银行也未跟进，但不少老房贷客户还是非常关心自己会否“被调整”。昨日，记者向多家银行咨询“房贷合同条款中关于优惠幅度的调整是如何约定的”这一问题时，不少银行人士都显得“蒙查查”，这也使得优惠幅度的调整很可能成为合同中的一个“真空”。另外，存量房贷利率优惠缩小，有银行人士认为不排除会加大断供风险。
合同少涉及“优惠幅度调整”
房贷浮动比率变化和利率本身的调整并非一个概念，因此中行上调存量房贷利率的优惠幅度是否涉及单方面违反合同约定成为各界最关心的。对此，中行方面的解释是：与客户签订的合同有两年检讨期，到期就可根据相应条款进行调整。
而据记者调查，中行并非所有房贷合同都有此约定。当前，在中行最为普遍使用的是一种“通用版”合同，根据合同，除了“遇中国人民银行调整利率或利息办法”，银行才有权调整贷款利率。这也就是说，房贷利率优惠没有时间期限，除非国家出台规定取消折扣，所有银行都必须执行，中行才可取消优惠。
但中行的两种新版合同则嵌入了房贷利率优惠期限。如若真调，受影响最大的应该是那些在去年年初签订了补充协议的中行客户。
记者也查看了建行的房贷合同，发现其中并未对“优惠幅度”进行特殊约定。工行、交行、深发展和兴业银行等行都表示，实际操作中采用的都是其总行统一颁布的格式合同，对“优惠幅度”调整如何约定不少银行客户经理都称不清楚，也有客户经理表示合同中确实没做明确约定。
法律界人士分析指出，任何一项调整都应根据合同条款，如果合同中存在界定不清的情况，就需合同双方重新约定，否则任何一方的单方面更改都将被视为违约。也有银行人士认为，中行提出这种调法，应该是在研究了合同条款的基础上提出的，银行主动违法的可能性较小。
多行表态“政策不变我不变”
记者查阅近几年房贷调整政策时发现，对优惠幅度的调整仅有2008年那一次。当时楼市低迷，为刺激住房消费国家出台了不少鼓励政策，并将房贷利率优惠幅度从下浮15%一下子扩大到30%，当时不少银行对存量房贷也进行了普调，只要符合相关政策、无不良记录都能拿到7折，具体调整方式上有的银行自动在系统中调整，有的银行则跟客户重新签订了补充协议。
“签订补充协议的则看协议对浮动比例有无约定，但自动调整的又怎么解决呢？”一位银行人士也感到迷惑。“当时是国家动，银行才动，是有政策依据的。现在国家还没动，银行也不好擅动。”一位大银行房贷部门负责人称，尽管中行已“出头”，但最稳妥的还是国家先出台政策，否则银行这么做即使不产生客户流失，对形象影响也很大，还会得罪不少优质客户，这也是银行不愿意看到的。
记者昨日访问市内多家银行也发现，多数银行更倾向于国家先出台政策再作调整。
中行此举只是一个“信号”？
也有银行人士猜测，或许中行此次“单兵突进”有其政策深意。
“可能是高层把中行作为一个试点，试探市场反应，也给投机炒楼者一个警告。”某股份制银行房贷部门人士称。
但不管政策目的如何，中行此举还是让不少市民感到不满。市民姚先生指出，若真的是在中行做房贷，除非提前还款或一次性付清，否则等政策落地后就得伸着脖子“挨宰”，因为像二套房、三套房转去其他银行一样也会被执行严政，转贷已没有意义。存量房贷利率优惠缩小，有银行人士认为不排除会加大断供风险。
